Diga não às CEPACs Água Branca!

Sa CEPACs já são uma má ideia. Mas na Água Branca a prefeitura quer vender a região para a especulação. Entenda porque:

Já ouviu falar dos CEPACs, os Certificados de Potencial Construtivo Adicional? São basicamente o “direito” de quebrar regulações de construção civil. A ideia é que o dinheiro arrecado pelo município seja usado para melhorar a mesma área das CEPACs. Apesar de parecer tentador a proposta traz vários problemas. Pode estimular a elitização de alguns espaços devido ao interesse imobiliário agressivo que costuma acompanhar as vendas das CEPACs. Estes projetos costumam acompanhar ação truculenta da Polícia Militar para a expulsão forçada de quem habitava antes o lugar. Além de tudo isso, especificamente no caso das CEPACs do Parque da Água Branca, o novo prefeito de São Paulo, o Ricardo Nunes, quer fazer uma espécie de saldão: vender as CEPACs a preço de xepa, a um décimo do que seria o justo. Ou seja, São Paulo perde duas vezes: elitiza e expulsa os pobres de uma região, ao mesmo tempo que nem faz dinheiro necessário para prover o necessário aos novos habitantes. Diga não às CEPACs Água Branca!

Um pouquinho mais sobre as CEPACs

O município de São Paulo possuí uma série de regras de construção civil. Desde limite de altura para novos prédios construídos, até quais áreas devem ser residenciais ou comerciais. Também existem regras sobre o tamanho máximo de cada unidade habitacional, se o prédio deve ter uso misto ou não, regulações ambientais na construção de novos edifícios etc. Estas regras são previstas, principalmente, na Lei de Ocupação do Solo, e no Plano Diretor Estratégico.

As regras às vezes parecem absurdas, e sem dúvida em alguns pontos podem merecer revisões. Mas pelo menos servem para planejar um pouquinho como deve ser ocupado o solo paulistano. Servem como via indireta para o município regular o setor imobiliário (inclusive barrando, um pouco, a especulação), para garantir ambientes um pouco menos afobados na cidade, diminuir concentração fundiária, garantir a existência de comércios acessíveis em todas as regiões… Tudo isso na teoria. É claro que em São Paulo o setor imobiliário tem um lobby massivo que impede qualquer trava à sua sanha especulativa de vingar. Um dos vários “jeitinhos” que as construtoras e imobiliárias encontraram de burlar a lei é através das CEPACs.

As CEPACs são o direito de “burlar” regras de construção. São leiloadas por cada metro quadrado que não for seguir algumas regras. Em princípio o valor arrecadado pelo município deveria ser utilizado para melhorar o mesmo bairro das CEPACs. Mesmo se funcionasse desse jeitinho seria um tremendo negócio para as imobiliárias. Os investimentos que deveriam ser feitos pelo setor público, como contrapartida, ajudam a “valorizar” áreas. Saneamento básico, equipamentos culturais, praças, parques… são todas coisas com o potencial de atrair novos compradores. Mas é aí que está a questão: nem sempre as áreas de CEPACs são as que mais precisam de investimento. Ao invés disso o dinheiro fica a serviço do capital imobiliário. Na melhor das hipóteses é quase como se as imobiliárias estivessem contratando a prefeitura para fazer benfeitorias em torno das áreas em que elas pretendem construir novos prédios.

Os problemas não acabam por aí. Sabe uma coisa que diminuí o valor de um imóvel? favelas e população em situação de rua próxima dos empreendimentos. As construtoras, quando planejam construir megaempreendimentos, costumam expulsar quem é pobre da região. Milhares de pessoas moram em comunidades na Água Branca. Mesmo quem conseguir não ser expulso (seja por não ter uma casa, ou seja por tê-la em uma área considerada “irregular”) pode ter dificuldades em conseguir se manter na região. Com a chegada de mais pessoas com dinheiro em um bairro tudo encarece, desde o IPTU até o pão no boteco. O nome disso é gentrificação. As CEPACs, justamente por atraírem interesse imobiliário, intensificam este processo. As consequências podem ser trágicas. Itaim Bibi, que é uma região de CEPACs, teve muitos dos moradores de rua expulsos, muitas vezes de forma violenta, durante a gentrificação do bairro.

Com a Água Branca a coisa é ainda mais grave

Já deu para perceber que, mesmo na melhor das hipóteses, as CEPACs têm uma série de problemas. Mas o caso é particularmente grave na Operação Urbana Consorciada Água Branca. Ocorre que o único leilão das CEPACs, em qua prefeitura tentou vende-las, se deu durante o acirramento da crise econômica, consequente da pandemia de COVID-19. Neste momento o mercado imobiliário estava em baixa, e o leilão terminou sem nenhum lance. O valor mínimo previsto seria de 1400 reais por metro quadrado.

O valor não é caro. Segundo estudo da arquiteta e urbanista Laissa Stroher, representante do IAB (Instituto dos Arquitetos do Brasil) no conselho gestor da operação, o valor médio por m² adicional pago em 2013, ainda na vigência da lei anterior, foi de R$1.390. Ou seja, bem próximo do lance previsto. Isso em números de 2013. Se fosse para reajustar para 2021 seriam R$ 2.738.

O plano do Ricardo Nunes é cortar esse valor em 90%. O prefeito ficou maluco! o Projeto de Lei 397/2018, que está para ser votado, prevê um valor de R$ 280 por metro quadrado! Um tremendo absurdo! Diga não às CEPACs Água Branca!

As CEPACs já não são uma boa ideia para começar. Mas além de pratica-la, o plano da prefeitura é ser completamente submisso aos interesses do capital especulativo. Não basta embarcar em uma má ideia, Ricardo Nunes quer também fazer um mau negócio! Toninho Vespoli hoje, quarta-feira dia 02/06, irá votar contra esta tragédia fiscal, urbanística e social! Diga não às CEPACs Água Branca!

As opiniões presentes no texto não necessariamente refletem as opiniões do Vereador Toninho Vespoli

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